2017全国上半年房地产政策总结与展望

发表时间: 2018-04-12
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2017年上半年,政策主要强调坚持住房居住属性,地方继续因城施策,控房价防泡沫与去库存并行。

一方面,热点城市政策频频加码,周边三四线城市也同步联动调控,传统限购限贷政策不断升级,创新性的限售政策抑制投资投机需求,房地产供需两端信贷资金逐步收紧,年初以来政策效果逐步显现;另一方面,大部分三四线城市仍持续去库存,部分库存压力下降明显的城市也及时出台稳市场措施。长效机制构建方面,中央出台住房租赁市场管理条例征求意见稿,推进住房制度逐步完善。

01

地方城市联动调控、创新限售模式

稳定市场预期

2017年上半年,在因城施策的导向下,各地政府积极深化房地产政策调控。截至6月底,已有60余个地级以上城市和30余个县市出台收紧政策,海南、河北从省级全面调控。

本轮政策整体体现为:

第一,从城市范围来看,以点带面,核心城市联动周边城市协同调控,三大城市群中,先是核心城市,再是强二线,二季度蔓延到周边三四线城市;

第二,从调控主要内容来看,大部分城市在需求端通过 “四限”模式,强力抑制投资投机需求,降低楼市杠杆,其中创新的限售模式逐步成为此轮调控的重要抓手。热点城市普遍“认房又认贷”、“限购又限售”,三四线城市也多采用公积金手段、限售等方式;

第三,从调控力度来看,与上一轮调控政策不同,此轮因城施策表现更为明显。一线城市继续延续强调控模式,热点二线城市自去年四季度以来分阶段强化,政策持续加码,今年新出台调控政策的城市除实行限售的城市之外,其余相对温和。

图:截止2017年上半年已出台收紧政策城市

2017全国上半年房地产政策总结与展望

资料来源:中国指数研究院综合整理

地方调控政策逐步深化,片区联动施策稳楼市

京津冀地区

以北京、雄安为中心形成强力调控场,政策力度不断升级。北京在升级住房及商办限购后,将法拍房、平房也纳入限购范围,同时加强商办、产业项目管理。环京周边也陆续出台调控措施,廊坊、承德、张家口、保定、石家庄、天津、秦皇岛、唐山市调控集中升级。国务院决定设立河北雄安新区后,周边十余县市出台政策,环雄安新区限购圈形成。河北实行的统一限购重点针对环雄安新区和环首都重点地区,也要求3年以上的社保及个税。此外,青岛、济南限购限贷后,淄博、临沂等三四线城市也陆续跟进调控。

长三角地区

以长三角一核三中心为核心,周边三四线城市全线收紧。

中心城市调控再升级,周边三四线城市收紧蔓延。上海加强商住管理、南京、杭州强化限购。随后上海周边嘉兴及嘉兴下辖县市均出台限购政策,嘉善县调控二次升级,南通针对二套房调整公积金首付比例,启东市开始限售,张家港市加强市场监管。南京周边镇江句容要求非本地户籍居民购房需缴纳1年社保或个税,淮安针对本地、非本地居民实施差别化限购政策;滁州开始限贷,无锡、扬州限售;镇江、常州调整公积金首付比例。合肥周边芜湖加入限售阵容。另外,其他城市也陆续收紧,宁波限购限贷,徐州限售,丽水提升公积金贷款首付比例,阜阳临泉县开始限价。

珠三角地区

珠三角城市群、海西城市群、海南等协同调控、逐层深化。3月,广州限购升级并扩大限购范围,深圳对商办进行调控。随后,环广州、环深圳两市周边的珠海、惠州、佛山、东莞、江门、中山等市同步限购。其中珠海最为严格,非本地户籍居民购房的社保或个税缴纳年限提高至5年,并将全市范围内的所有户型住房纳入限购范围,东莞、中山、江门对首套及二套房实施差别化限购政策。海西城市群双核厦门、福州继续加强调控,厦门连续出台政策升级限购门槛,并出台厦漳泉房地产调控联动机制实施方案,与周边城市联动调控。福州限贷升级,下辖连江、长乐、闽侯、闽清等县市也出台差异化政策,莆田也开始调控。海南实施全省全面限购并开启限售模式,随后琼海市、海口、三亚、五指山、保亭、琼中、白沙等市县陆续跟进加强调控。

中西部地区

仍多以单个城市或中小城市群组进行调控,且多为省会城市。

出台调控措施的城市数量进一步增加。长沙、赣州、兰州等城市首次出台限购限贷政策,南昌、南宁、成都、西安等城市则进一步升级调控政策。一方面,针对不同城市、城市内部的不同板块,政策都体现出差异性,成都对限购区域和非限购区域信贷政策作差异化调整,长沙在非本地户籍限购方面针对湖南省内外户籍家庭作进一步区分,郑州将新郑市、荥阳市、中牟县也纳入限购区域。另一方面,部分三四线城市也基于市场走势加强管理,郑州周边开封限售并限制房价涨幅,贵阳、天水等市则对公积金进行调整。

限售扩围,成新一轮调控升级主要手段

创新限售模式蔓延至三四线城市。继限购、限贷后,部分城市开启“限售”模式,抑制短期投机需求稳定市场预期。厦门率先针对个人出台限制交易的措施,明确新购买住房的需取得产权证后满2年方可上市交易。此后多地效仿,限售城市逐渐从热点一、二线向周边三、四线蔓延。至6月末,全国已超过30个城市实行限售措施。从限售年限来看,海南全省及广州、青岛、承德、济南、徐州等16个城市均要求满2年,珠海、惠州、成都、南京等地要求满3年。而启东、扬州、保定白沟新城等地分类限制非本地户籍购房再交易转让,西安则对购买新房和二手房作差别化限制。保定主城区出台目前最为严厉的限售政策,要求通过“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房10年限售,珠海个别地块也有10年限售的规定。

表:2017年个人限售城市一览

2017全国上半年房地产政策总结与展望

资料来源:中国指数研究院综合整理

总体看来,限售成为这一轮地方调控政策的主要手段,具有创新、区域分化、精准化的特点。一方面,政府以流动性为切入点,与限购、限贷等多类政策配合使用形成新的预期引导机制。另一方面,因地制宜,不同区域之间限售政策的具体内容差异化明显。从时间期限来看,限售分化为2年、3年、5年,甚至有特定地块10年限售。从限售范围来看,针对户籍性质及城市内部不同区域做出不同限售规定。作为有效抑制短期投机需求的重要手段,基于不同城市的市场走势,限售政策未来仍将可能被部分城市效仿。

商办项目因地制宜差别化施策,热点城市严控商改住

热点城市加强商办项目监管。北京明确商办限售,已销售的商办类项目再次上市交易时,可出售给个人,但需符合名下在京无住房和商办类房产记录、在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税的条件。同时,严禁商办项目擅自改为居住用途,坚决打击利用产业用地炒地炒房的投机行为。随后,广州也出台政策规定商服类物业销售对象应当是法人单位,此前已购买商服类物业可转让给个人,个人取得不动产证满2年后方可再次转让。上海住建委发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》,对处于不同开发阶段的项目分类出台针对性整改意见。深圳、南京、成都也发文严禁将商办类项目擅自改为居住用途。

部分省市大力推进商办库存去化。苏州出台《关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见(试行)》,通过调整用地规划政策、促进销售利用政策,加快推进商办库存去化。莆田提出对尚未开发建设的商业办公房地产项目用途转型。安徽省七部门发布《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》,要求进一步加强非住宅商品房供应管理、多渠道消化非住宅商品房库存。

02

中央强化基础制度安排

推动长效机制建设加快形成

两会政府工作报告强调要加强房地产市场分类调控,坚持住房的居住属性,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。政治局会议也指出要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。

加强金融管控,防范金融风险。自去年8月份以来,房企融资渠道限制已扩散至私募资管等领域,资金监管进一步趋严。今年上半年以来,各部委多次强调防控金融风险,均强调把防控金融风险放到更加重要的位置。银监会一季度经济金融形势分析会指出,要合理控制房地产融资业务增速,有效防范集中度风险,严禁银行资金违规流入房地产领域。

因城施策调整土地供应。住建部、国土资源部联合印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,要求各地要根据商品住房库存消化周期,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

加大保障房棚改货币化力度。5月24日,国务院常务会议确立三年棚改任务目标,从2018年到2020年再改造各类棚户区1500万套,在商品住房库存量大、市场房源充足的市县,进一步提高货币化安置比例,同时明确加大中央财政补助和金融、用地等支持。

住房租赁市场管理条例征求意见,购租并举制度迈出实质性一步。5月19日,住建部起草《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,对租赁市场的各个参与主体进行了行为约束,承租人、出租人权益将得到更好的保护。

03

下半年展望

可以预期的是,在政策影响和市场力量的共同作用下,市场参与各方将逐步回归理性。关于下半年:

金融信贷端口继续收紧将是大概率事件,地方将更重视利用金融方式巩固调控效果。除取消首套房贷利率优惠、放缓房地产贷款增幅外,也将适时、分城收紧信贷政策,严格房地产市场金融监管。

更加重视从供给侧进行预期引导,地方用地供应管理将进一步完善,加强对土地供应环节中的事前、事中、事后管理并强化执行。

以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设将同步加快,在优化中长期供应体系的同时,继续加强低端基本保障和加快建立购租并举的住房制度。

 

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