重庆房产新政:抵押房地产不得用于预售

发表时间: 2018-04-12
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重庆市国土房管局官网消息,重庆市国土房管局、中国人民银行重庆营管部重庆银监局、重庆市金融办发布了关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记的通知,要求抵押房地产不得用于预售。开发企业依法申请办理商品房预售许可的,申请房屋及所占土地不得抵押。

  通知称,抵押房地产不得用于预售。开发企业依法申请办理商品房预售许可的,申请房屋及所占土地不得抵押。拟预售商品房所对应的土地使用权已抵押的,办理商品房预售许可前应注销抵押权登记,注销抵押权的土地面积应大于该建筑物对应的土地面积。

  另外,通知强调,预售商品房不得用于抵押。开发企业在取得商品房预售许可证后应按照预售许可内容对外进行销售,不得将已办理商品房预售许可的房屋用于抵押融资;金融机构不得接受开发企业用已办理预售许可的房屋作为抵押物。

  通知明确,规范在建建筑物抵押登记。开发企业在申请办理在建建筑物连同所占用土地申请在建建筑物抵押权登记的,只提交记载有国有建设用地使用权的权利证书、建设工程规划许可证、主债权合同和抵押合同、房地合一图、房屋测绘报告、登记申请书、申请人身份证明材料。各登记机构不得再将取得预售许可作为抵押融资前置条件,相关金融机构也不得要求在抵押融资时提供预售许可证。

新规强调了预售办理以后,房屋不得处于抵押状态。但新规并没规定,房屋在申请办理预售之前不得进行抵押。也即今后地产企业必须按照两个节点来处理资金问题,第一是办理预售前;第二是办理预售后。前端风险可以转嫁给建筑商,要求建筑商具有更强大的垫资实力,能够修建到办理预售条件,从这个角度来说,应该是对建筑商的一次洗牌;后端可以通过与销售代理商引进金融商的方势来开展风险代理,即要求代理商具有融资能力,能够提供与抵押匹配的资金数额。开发商会通过间接或者直接控股的方式组件销售团队,销售团队通过引进风险资金或者其他融资条件,提供资金来进行销售代理合作。资金不好的开发商,可以将业务完全拆分,后期销售与风险一并转移的方式进行开发。

第四条则是为资金实力不足的开发商提供了结构性资金搭桥的机会,开发商可以将批量入市改为分布入市的方式来进行销售。比如某开发商原计划一次推5栋,因为抵押政策的变化,可以先解押一栋(与银行重新谈抵押的成数,通过增加其他楼栋的抵押资金额度来腾挪一部分抵押条件的建筑)。

第三条还提升了抵押物抵押的边界,新的抵押合同,可能不在涉及建设条件在未达到预售许可条件的抵押,而统一设定达到预售的抵押条件。对部分开发商而言,提高了抵押的额度。第四条则要求开发商强化后端销售市场控制能力。通过金融市场的有效设置,而达到风险和收益的匹配,完成开发。


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